Sowohl beim Kauf einer Ferienwohnung als auch beim Kauf einer Finca auf Mallorca oder einem Ferienhaus an der Algarve spielt die richtige und professionelle Abwicklung des Kaufs eine entscheidende Rolle.

Die Zeiten, in denen man für wenig Geld eine Ferienimmobilie kaufen konnte, sind leider vorbei. Mallorca hat beim Preisniveau europäisches Niveau erreicht. Um so wichtiger beim Immobilienkauf auf Mallorca ist eine professionelle Abwicklung des Immobilienkaufs in Südeuropa. Nachfolgende zehn goldene Regeln sollen Ihnen helfen, die wichtigsten Fehler zu vermeiden. Damit Sie beim Kauf der Ferienimmobilie alles richtig machen und kein Geld verlieren:

1. Fordern Sie vom Verkäufer Einsicht in die Escritura (notarielle Urkunde) und überprüfen Sie die Angaben zur Immobilie in dieser Escritura mit der tatsächlichen Beschaffenheit der Immobilie, insbesondere was die Grösse des Grundstückes und des Gebäudes betrifft. Beispiel: der Eigentümer hat angebaut (mit oder ohne Baugenehmigung), diesen Anbau aber nicht notariell protokolliert.
2. Bestellen Sie eine Nota Registral (Grundbuchauszug) beim Eigentumsregister und überprüfen Sie die dortige Eintragung mit den Angaben in der bereits überprüften Escritura. Oftmals kommt es zu Unstimmigkeiten, weil die Eintragung einer notariellen Urkunde vom Register abgelehnt wurde oder weil es schlichtweg unterlassen wurde, den Notarvertrag dem Register vorzulegen. Beispiel: laut Registernote ist das Gebäude noch im Bau, die Final de Obra wurde zwar beim Notar gemacht, der Bauträger hat aber die Eintragung im Register unterlassen.
3. Lassen Sie die Immobilie bewerten und prüfen (technische und juristische Überprüfung auf Übereinstimmung der Liegenschaft mit den Daten der Escritura sowie der aktuellen Gesetzgebung). Zugelassene Schätzer übergeben Ihnen ein schriftliches Exposée für Ihre Unterlagen und zur Vorlage bei spanischen Banken. Per Gesetz sind seit diesem Jahr zum Beispiel spanische Banken verpflichtet, Wertgutachten von allen amtlich zugelassenen Gutachterinstituten zu akzeptieren. Beispiel: bekannte Institute sind TINSA, Sociedad de Tasación und Valtecnic unter anderem.
4. Stellen Sie die Finanzierung sicher. Dies betrifft sowohl die Finanzierung des Kaufpreises als auch der Nebenkosten, die je nach Höhe der Finanzierung zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises liegen können. Beispiel: alle Zahlungen des Kaufpreises müssen protokolisiert werden. Am Leichtesten protokolisieren Sie mit Bankschecks von europäischen Kreditinstituten. Achtung vor Schecks von Banken aus Steuerparadiesen bzw. sog. "Risiko-Ländern".
5. Viele Banken bieten Ausländern Hypotheken zur Finanzierung Ihres Immobilienkaufs an. Sie bieten in der Regel variable Finanzierung zu sehr attraktiven Konditionen. Der Vorteil dieser Finanzierungsvariante ist die günstige ausserplanmässige Tilgung des Darlehens. Der Nachteil ist die Unsicherheit, bei steigenden Zinsen eine höhere Monatsbelastung zu haben. Prüfen Sie, ob Sie eine variable Finanzierung in Ihre private Liquiditätsplanung einbauen können. Dann können Sie bei steigenden Zinsen andere Vermögenswerte veräussern und das Darlehen sondertilgen. Beispiel: Sie nehmen eine variable Hypothek auf, zahlen die ersten Jahre nur die Zinsen auf das eingesetzte Kapital und tilgen dann mit einer Sonderzahlung Ihrer Firma beim Einstieg in den Ruhestand.
6. Sprechen Sie den ausländischen Banker auf andere Finanzierungsalternativen an; per Gesetz sind die Banken in Spanien und Frankreich verpflichtet, Fest-Zins-Angebote zu machen. Es gibt aber auch interessante Angebote wie Tunnel-Klausel (der Zinssatz ist variabel innerhalb einer fest vorgegebenen Unter- und Obergrenze) oder SWAPs (der Zinssatz wird, unabhängig vom grundliegenden Hypothekenvertrag, auf eine vereinbarte Laufzeit festgeschrieben). Beispiel: per SWAP vereinbaren Sie einen Festzins, abhängig vom Basisgeschäft, der Hypothek. Wenn Sie den SWAP bei steigenden Zinsen innerhalb der vereinbarten Laufzeit kündigen, bekommen Sie den inneren Wert dieses SWAP in bar ausbezahlt.
7. Prüfen Sie, ob und wie Sie Gebrauch von steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten machen sollten. Optimieren können Sie sowohl die ausländische Einkommens- und Vermögenssteuer sowie die lokale Schenkungs- und Erbschaftssteuer. Sprechen Sie mit ausländischen Steuerberatern über die aktuelle Gesetzeslage. Beispiel: kaufen Sie mit einer tilgungsfreien Hypothek, dann mindert sich der Betrag, der für Schenkungs- und Erbschaftsteuer angesetzt wird, um den Nominalbetrag dieser Hypothek.
8. Schließen Sie einen Optionsvertrag ab, der Ihre Rechte an der Immobilie sichert. Verpflichten Sie darin den Verkäufer, eventuell notwendige Legalisierungsschritte vor Notartermin durchzuführen. Beispiel: Sie zahlen zehn Prozent des Kaufpreises an. In diesem Fall muss Ihnen der Verkäufer, wenn er sich nicht an den Vertrag hält, die doppelte Summe als Strafe zurückzahlen.
9. Kaufen Sie per Notarvertrag innerhalb der Frist, die Ihnen der Optionsvertrag vorgibt. Informieren Sie sich vor dem Notartermin über die jeweils geltenden Bestimmungen zur Bezahlung und Protokollierung des Kaufpreises, über die notwendigen Unterlagen, die Käufer und Verkäufer am Notartermin beibringen müssen sowie über eine ggf. anfallende Pauschalsteuer des Verkäufers und deren Bezahlung. Beispiel: der Verkäufer gibt an, Resident zu sein. Dann muss er am Notartermin ein entspr. Steuerzertifikat vorlegen, um der Pauschalsteuer von drei Prozent zu entgehen.
10. Beauftragen Sie eine Person Ihres Vertrauens zur kompletten Abwicklung des Immobilienkaufs nach dem Notartermin (fristgerechte Bezahlung der Steuern und Gebühren, Eintragung des Kaufes beim Eigentumsregister und Abholung der Originale). Beispiel: eine Gestoría, oftmals mit guten Kontakten zum Notar und zum Eigentumsregister übernimmt für Sie diese Schritte

Die Abwicklungs-Experten von Finanzkontor S.L. helfen Ihnen beim Immobilienkauf  im Ausland professionell, schnell und zuverlässig. Gerade wenn Sie vor dem Abschluss eines Optionsvertrages stehen, ist Zeit bares Geld: durch unsere *Online-Anbindung* an die Eigentumsregister der Gemeinden auf Mallorca können wir für Sie sofort einen Grundbuchauszug beantragen. Sie sehen sofort, ob die Finca auf Mallorca eingetragen ist, wieviel Quadratmeter das Grundstück in der Toscana tatsächlich hat und vor allem, wie alt das Objekt tatsächlich ist. Viele unserer Kunden sind uns schon alleine für diese Dienstleistung dankbar, da es immer wieder Überraschungen gibt.

1. Wir prüfen die Escritura des Verkäufers.
2. Wir bestellen per Online-Verfahren den Grundbuchauszug beim Eigentumsregister auf Mallorca und lassen uns auf Wunsch vormerken. Vorteil: Möchte der Verkäufer ein weiteres Mal verkaufen, werden wir umgehend informiert und können die rechtlich notwendigen Schritte einleiten.
3. Unsere Immobilien-Prüfer vermessen die Immobilie und vergleichen die tatsächlich festgestellten Werte mit den Angaben in der Escritura. Bei Problemen (statistisch gesehen gibt es in 70% aller Immobilientransaktionen Probleme mit der Escritura) prüfen wir, ob sich ein Mangel beheben lässt oder ob Sie lieber die Finger von dem Objekt lassen sollten.
4. Wir sprechen mit Ihnen auf Wunsch alle Facetten der Eigen- und Fremdkapitalfinanzierung durch. Wir beraten Sie hinsichtlich der steuerlichen Gestaltung: Die steuerliche Belastung Ihrer Immobilie in Spanien hängt ganz wesentlich davon ab, wie Sie in Spanien Ihre Ferienimmobilie kaufen.
5. Unsere Optionsverträge sind zweisprachig verfasst und sichern fair die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer, so dass Probleme erst gar nicht entstehen.
6. Wir bereiten den Notartermin vor.
7. Unsere geprüften Immobilien-Experten bezahlen für Sie die Gebühren (Notar und Register), die Steuern (Grunderwerbsteuer, Plusvalía) durch bequeme Abbuchung von Ihrem spanischen Girokonto. Wir legen Ihre notarielle Urkunde dem entsprechenden Eigentumsregister zur Eintragung vor und holen es auch wieder dort ab.
8. Sie bekommen alle Originale gebündelt von uns überreicht. Anhand eines Übersichtsblattes können Sie immer genau erkennen, um welche Urkunden es sich handelt.

Der Vorteil bei einer Beratung durch Finanzkontor liegt für Sie auf der Hand: Wir betreuen Sie in allen Phasen des Immobilienerwerbs in Südeuropa. Wir haben für Sie Lösungen entwickelt, die steuerlich und rechtlich effizient sind. Unsere Experten stehen Ihnen werktäglich von 9 bis 19 Uhr zur Verfügung. Durch Online-Anbindung an Eigentumsregister, Handelsregister, Finanzamt und Notare sind wir schnell und zuverlässig in der Vorbereitung und Durchführung von Notarterminen.

Fordern Sie telefonisch Ihren Beratungstermin an.